リビオタワー品川、賃貸と売買はいくらで出ているか
賃貸66件・売買128件の募集と、8件の成約事例を読む。階数・向き・面積をそろえた比較から、自分に合う住戸を検討するためのレポートです。
賃貸の1LDKは月額28万〜31万円。売買の1LDKは8,980万〜2億1,000万円。同じリビオタワー品川でも、賃貸と売買では、間取りごとに並ぶ募集価格の幅が異なる。
2026年10月16日12時05分、Anseraの専用サイトに掲載する募集情報を集計した。対象は一般公開・会員限定を合わせた賃貸66件、売買128件。間取りだけでなく、階数・向き・面積まで条件を絞ると、どのような価格が並ぶのか。公開履歴に残る掲載価格の変更と、別途確認した8件の成約事例も合わせて見ていく。
賃貸は1LDKが月額28万〜31万円、2LDK以上は価格帯に広がり
賃貸の募集賃料は、1LDK系が月額28万〜31万円、2LDK系が30万〜91.5万円、3LDK系が42.9万〜120万円だった。掲載件数は3LDK系が32件で最も多く、次いで2LDK系が24件、1LDK系が10件となっている。
月額賃料・単位：万円。管理費等を除く。
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| 間取り | 掲載件数 | 募集賃料の範囲 | 募集賃料の中央値 |
|---|---|---|---|
| 1LDK系 | 10件 | 28.0〜31.0 | 29.5 |
| 2LDK系 | 24件 | 30.0〜91.5 | 41.5 |
| 3LDK系 | 32件 | 42.9〜120.0 | 59.25 |
賃料を低い順に並べた中央の値、すなわち中央値は、1LDK系が29.5万円、2LDK系が41.5万円、3LDK系が59.25万円。最高額だけでは分からない、掲載募集の価格水準を確認するための数字だ。
同じ2LDK、3LDKでも価格帯には幅がある。そこで後段では、階数と向きによる集計に加え、間取り・面積をそろえた募集の比較を行った。
また、表の金額は賃料のみ。実際の予算を組む際は、管理費等を加えた月額負担と、敷金・礼金・保証料などの初期費用を分けて確認する必要がある。
売買の募集は3LDKが75件、販売価格の中央値は2億4,000万円
売買でも掲載件数が最も多かったのは3LDK系で、128件のうち75件を占めた。販売価格は1億5,990万〜6億3,500万円、中央値は2億4,000万円となった。
2LDK系は37件で、中央値は1億5,400万円。1LDK系は16件で、中央値は9,695万円だった。
販売価格・単位：万円。売主の募集価格であり、成約価格とは区別している。
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| 間取り | 掲載件数 | 販売価格の範囲 | 販売価格の中央値 |
|---|---|---|---|
| 1LDK系 | 16件 | 8,980〜21,000 | 9,695 |
| 2LDK系 | 37件 | 12,700〜29,800 | 15,400 |
| 3LDK系 | 75件 | 15,990〜63,500 | 24,000 |
購入時に比較するのは販売価格だけではない。管理費・修繕積立金等の月額費用や購入時の諸費用は、上の価格には含まれていない。候補住戸の比較では、物件価格と購入後の負担を分けて把握したい。
階数別に見ると、30階以上の中央値が最も高いわけではない
賃貸の月額中央値は1〜9階が39万円、10〜19階が57万円、20〜29階が57.5万円。一方、30階以上は47万円だった。「階が上がれば募集賃料も順に高くなる」という並びにはなっていない。
ここで一緒に見たいのが広さだ。20〜29階の専有面積の中央値は71.78㎡、30階以上は60.18㎡。総額だけを比べると、面積の異なる募集を同じ土俵で扱うことになる。下表には、各募集の賃料を面積で割った「1㎡当たりの月額賃料」も添えた。
賃貸：階数帯別の掲載募集
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| 階数帯 | 件数 | 賃料中央値（万円／月） | 面積中央値（㎡） | ㎡当たり賃料中央値（円／㎡・月） |
|---|---|---|---|---|
| 1〜9階 | 23 | 39.0 | 56.27 | 6,940 |
| 10〜19階 | 14 | 57.0 | 71.78 | 7,941 |
| 20〜29階 | 18 | 57.5 | 71.78 | 8,254 |
| 30階以上 | 11 | 47.0 | 60.18 | 7,810 |
売買の販売価格中央値は、1〜9階が1億2,340万円、20〜29階が2億4,400万円、30階以上が2億1,800万円。面積当たりの中央値でも、今回の掲載募集では20〜29階が30階以上を上回った。
売買：階数帯別の掲載募集
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| 階数帯 | 件数 | 販売価格中央値（万円） | 面積中央値（㎡） | ㎡単価中央値（万円／㎡） |
|---|---|---|---|---|
| 1〜9階 | 14 | 12,340 | 49.39 | 232.7 |
| 10〜19階 | 47 | 17,980 | 71.78 | 261.6 |
| 20〜29階 | 38 | 24,400 | 71.78 | 329.6 |
| 30階以上 | 29 | 21,800 | 71.78 | 295.8 |
これは掲載募集を階数で分けた結果であり、同じ住戸の階数だけを変えた価格比較ではない。階数帯ごとに向きや間取りなどの構成も異なり、「高層階なら割安」「何階上がるといくら高くなる」といった判断は、この表だけではできない。
方角別の価格差は、広さと合わせて読む
賃貸では南向き19件、東向き18件が掲載されている。月額中央値はそれぞれ39.9万円、57万円。北東向きは88万円だが、面積中央値も84.63㎡と、この表の中で最も広い。
賃貸：登録されている向き別の掲載募集
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| 向き | 件数 | 賃料中央値（万円／月） | 面積中央値（㎡） | ㎡当たり賃料中央値（円／㎡・月） |
|---|---|---|---|---|
| 東 | 18 | 57.0 | 71.78 | 7,941 |
| 西 | 7 | 47.0 | 56.27 | 7,909 |
| 南 | 19 | 39.9 | 60.18 | 6,940 |
| 北東 | 6 | 88.0 | 84.63 | 10,398 |
| 北西 | 5 | 55.0 | 71.78 | 7,662 |
| 南東 | 5 | 74.0 | 75.10 | 9,854 |
| 南西 | 6 | 62.0 | 67.64 | 9,163 |
売買で件数が最も多いのは東向きの33件。販売価格中央値は1億8,600万円だった。西向きの中央値は1億2,525万円、面積中央値は43.71㎡。南西向きは全5件が75.10㎡で、価格中央値は2億6,800万円となっている。
売買：登録されている向き別の掲載募集
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| 向き | 件数 | 販売価格中央値（万円） | 面積中央値（㎡） | ㎡単価中央値（万円／㎡） |
|---|---|---|---|---|
| 東 | 33 | 18,600 | 71.78 | 268.6 |
| 西 | 16 | 12,525 | 43.71 | 242.0 |
| 南 | 22 | 15,395 | 58.23 | 262.9 |
| 北東 | 15 | 25,499 | 84.63 | 301.3 |
| 北西 | 12 | 23,750 | 79.07 | 299.0 |
| 南東 | 22 | 23,800 | 75.10 | 316.9 |
| 南西 | 5 | 26,800 | 75.10 | 356.9 |
売買の向き未確認3件は、この方角別の表から除いた。賃貸・売買とも、北向きとして登録された募集は今回の対象にはなかった。方角は登録情報の「向き」欄による分類で、現地での日照・眺望を確認したものではない。
総額に加えて㎡単価を見ても、階数や契約条件の違いは残る。方角そのものの価格差を読み取るには、比較する住戸の条件をさらにそろえる必要がある。
同じ間取り・面積に絞ると、比較の輪郭が見えてくる
まず、3LDK・71.78㎡の売買募集29件を階数帯で分けた。10〜19階の中央値は1億8,600万円、20〜29階は2億2,400万円、30階以上は2億1,800万円。同じ間取り・面積に限っても、最上段の階数帯が最も高い並びにはならなかった。
表は横にスクロールして確認できます。
| 売買・3LDK・71.78㎡ | 件数 | 販売価格中央値（万円） |
|---|---|---|
| 10〜19階 | 13 | 18,600 |
| 20〜29階 | 10 | 22,400 |
| 30階以上 | 6 | 21,800 |
同じ3LDK・71.78㎡の賃貸では、10〜19階の7件が月額中央値57万円、20〜29階の7件が59.5万円だった。この2つの集計値の差は月額2.5万円。ただし、向きや契約条件まで一致させた比較ではなく、階数だけに対する上乗せ額ではない。
次に、面積をそろえたうえで向きを比べる。以下は各区分3件以上を確認できた組み合わせを抜き出したものだ。
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| 取引・間取り・専有面積 | 向き | 件数 | 募集価格中央値 |
|---|---|---|---|
| 賃貸・2LDK・60.18㎡ | 南 | 9 | 月額45万円 |
| 賃貸・2LDK・60.18㎡ | 南西 | 3 | 月額50万円 |
| 賃貸・3LDK・75.10㎡ | 南東 | 4 | 月額74万円 |
| 賃貸・3LDK・75.10㎡ | 南西 | 3 | 月額69万円 |
| 売買・2LDK・60.18㎡ | 南 | 6 | 1億5,800万円 |
| 売買・2LDK・60.18㎡ | 南東 | 4 | 1億6,980万円 |
| 売買・3LDK・75.10㎡ | 南東 | 16 | 2億4,000万円 |
| 売買・3LDK・75.10㎡ | 南西 | 5 | 2億6,800万円 |
3LDK・75.10㎡では、賃貸の中央値は南東向きが南西向きを上回り、売買では南西向きが南東向きを上回った。賃貸と売買で対象募集は異なる。「この方角なら常に高い」と順位付けするより、希望する取引種別・広さに近い募集を並べて比べるほうが、今回の価格表を具体的な住戸選びに使える。
なお、同じ間取り表記・面積でも同一の間取り図とは限らず、階数や設備、契約期間、引き渡し条件もそろえていない。上の表は条件を絞った募集価格の比較であり、個々の住戸の査定額を算出したものではない。
掲載価格が下がった記録は2件。変更前後を確認
公開サイトの募集履歴では、10月15日9時30分の確認時に、販売価格が前回より下がった記録が2件あった。いずれも10月16日の公開住戸ページで、変更後の金額を確認した。
表は横にスクロールして確認できます。
| 公開住戸の条件 | 前回確認価格 | 10月15日確認価格 | 差額 | 変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 9階・3LDK・75.10㎡・南東向き | 2億6,800万円 | 2億2,980万円 | −3,820万円 | −14.3% |
| 4階・1LDK・42.51㎡・西向き | 9,100万円 | 8,980万円 | −120万円 | −1.3% |
ここで確認できるのは「掲載上の金額が変わった」という事実まで。売主による価格改定か、登録内容の訂正かは履歴だけでは区別できないため、値下げ交渉の結果や成約価格としては扱わない。10月15日9時30分はシステムが変更を確認した時刻で、売主が価格を変更した日時ではない。
確認対象の公開履歴は直近30記録。この範囲では、売買価格の上方向の変更や賃貸賃料の変更は確認されなかった。会員限定募集の変更履歴や、それ以前の全期間まで「変更なし」と確認したわけではない。
候補に入れた住戸については、以前見た価格と現在の掲載価格を照らし合わせたい。履歴は募集の変化から確認できる。
成約事例では、10月に2LDKの3件を確認
では、実際に取引が成立した価格はどうか。提供資料で確認した成約事例は、2026年2月から10月までの8件。うち10月は、いずれも5階の2LDKだった。60.18㎡が1億2,400万円、56.27㎡の2件がそれぞれ1億3,500万円で成約している。
1LDKでは42.51㎡の住戸が3月に9,590万円、8月に9,730万円で成約。3LDKでは75.10㎡の事例として、7月の2億6,000万円と8月の1億8,200万円を確認している。
表は横にスクロールして確認できます。
| 成約年月 | 階数 | 間取り | 専有面積 | 向き（資料記載） | 成約価格 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年10月 | 5階 | 2LDK | 60.18㎡ | 南東 | 1億2,400万円 |
| 2026年10月 | 5階 | 2LDK | 56.27㎡ | 未確認 | 1億3,500万円 |
| 2026年10月 | 5階 | 2LDK | 56.27㎡ | 未確認 | 1億3,500万円 |
| 2026年8月 | 未確認 | 3LDK | 75.10㎡ | 南東 | 1億8,200万円 |
| 2026年8月 | 8階 | 1LDK | 42.51㎡ | 未確認 | 9,730万円 |
| 2026年7月 | 31階 | 3LDK | 75.10㎡ | 要確認※ | 2億6,000万円 |
| 2026年3月 | 10階 | 1LDK | 42.51㎡ | 未確認 | 9,590万円 |
| 2026年2月 | 14階 | 2LDK+S | 60.18㎡ | 南 | 1億6,490万円 |
※10月の56.27㎡・1億3,500万円の2行は、別々の成約事例。
※未確認欄は図面から推定していない。7月の31階は資料のバルコニー欄が「東向き」、写真説明に「東南」の表記があるため、方角の比較には使用していない。
42.51㎡の1LDKは、3月の10階が9,590万円、8月の8階が9,730万円。時期と階数が違い、方角もそろっていない。同面積の成約が2つあっても、差額140万円をそのまま値上がり幅とは呼べない。75.10㎡の3LDKも、7月の事例は31階だが8月の事例は階数を確認できず、階数差による金額や相場の下落幅を取り出すことはできない。
ここで挙げたのは個別の取引であり、同じ住戸の価格推移ではない。募集情報とも対象や時期が異なるため、この数字だけから価格の上昇・下落や値引き幅を読み取ることはできない。成約事例は、現在の募集条件を検討する際の参考資料として位置付けたい。
このデータを、住戸選びにどう使うか
価格表を見て「中央値より安いから買い得」「高いから候補外」と決めるのは早い。このレポートの使いどころは、希望に近い募集を絞り、価格と条件の違いを確かめることにある。
まず、間取りと必要な広さを決める
例えば2LDKを探すなら、まず必要な広さを考えたい。本稿でも56.27㎡と60.18㎡など、同じ2LDKに複数の面積が含まれている。候補を並べるときは、間取り名だけでなく、専有面積と間取り図まで見比べる。家具を置く場所、仕事に使う部屋、収納など、自分の暮らしに必要なものを図面に当てはめてみる。
そのうえで、近い広さの募集について階数・向き・価格を比べる。㎡単価は広さの違う募集を見比べる補助になるが、同じ面積でも部屋の配置や窓の位置まで同じとは限らない。
予算は「掲載価格」と「実際の負担」を分けて確認する
賃貸なら、賃料に管理費などを加えた毎月の支払額と、敷金・礼金など入居時に必要な金額を分けて確認する。入居を希望する時期に借りられるか、契約期間や更新の条件はどうかも、候補ごとにそろえておきたい。
購入なら、販売価格とは別に購入時の諸費用、管理費・修繕積立金などを確認する。住宅ローンを利用する場合も、返済額だけを毎月の住居費とは扱わない。本稿の販売価格の表には、これらの費用は含まれていない。
価格差を見つけたら、何が違うのかを確かめる
今回、3LDK・71.78㎡の売買募集は、10〜19階の中央値が1億8,600万円、20〜29階が2億2,400万円、30階以上が2億1,800万円だった。希望がこの間取り・広さなら、高層階だけ、あるいは安い順だけで絞る前に、各階数帯の候補を見比べる材料になる。ただし、この金額そのものの住戸が募集されていることを示す表ではない。
候補の価格が近い条件の募集より高ければ、眺望・室内設備・契約条件などに何の違いがあるかを確認する。安い場合も同じだ。確認できた違いと金額を並べ、自分が優先する条件に合うかを考えたい。価格差の理由を、階数や方角だけで決めつける必要はない。
過去に見た住戸なら、現在価格と掲載履歴も照らし合わせる。価格が下がった記録は再検討の材料になるが、掲載内容の訂正なのか売主の価格改定なのか、現在もその条件で募集しているかを確認してから判断したい。
問い合わせでは、候補のURLと「知りたい違い」を伝える
候補が見つかったら、住戸のURLとともに、次のような確認事項を伝えるとよい。内覧ができない段階では、確認できる資料と、現地でなければ確認できない点を分けて聞いておく。
表は横にスクロールして確認できます。
| 比較したいこと | 問い合わせで確認すること |
|---|---|
| 階数・向き・眺望 | この住戸の窓の向きはどちらか。眺望写真があれば、その住戸から撮影したものか、別住戸の参考写真か。 |
| 賃貸の費用・契約 | 管理費等を含む月額と初期費用はいくらか。契約期間・更新条件・入居可能時期はどうか。 |
| 購入の費用・引き渡し | 販売価格以外に必要な諸費用と月額費用はいくらか。引き渡し時期は希望に合うか。 |
| 掲載価格の変更 | 現在の募集価格はいくらか。履歴にある変更は価格改定か、掲載内容の訂正か。 |
| 成約事例との違い | 比較対象の成約は、階数・向き・広さ・時期がどこまで近いか。確認できない条件は何か。 |
まだ一つに決める必要はない。例えば、次のように相談を始められる。
2LDK・60㎡前後で探しています。候補はこの2件です。階数と向きに違いがありますが、費用や入居・引き渡し時期も含めて比較したいです。資料で確認できることと、内覧で確認することを教えてください。
このレポートは、特定の住戸に「買い」「借り」の判定を付けるものではない。読み終えたあとに、希望する広さ、比較したい候補、確認したい条件が手元に残る。そのための資料として、最新の募集一覧と合わせて使っていただきたい。
本レポートの集計について
- 集計：株式会社Ansera
- 募集集計の取得日時：2026年10月16日12時05分（日本時間）。公開履歴の最終更新表示は同日9時30分。
- 対象：Ansera専用サイトに掲載する一般公開・会員限定の賃貸66件、売買128件。非公開・募集終了の情報は除外。会員限定の募集は集計値のみを掲載。
- 件数は掲載募集単位です。別登録の同一実住戸の有無までは照合していません。建物全体の空室数ではありません。
- 賃貸と売買は別集計で、合計を異なる住戸数として扱っていません。
- 間取り分類：SIC・WIC・N等の付加表記は、元の1LDK・2LDK・3LDK別にまとめています。
- 中央値：価格を昇順に並べた中央の値。偶数件の場合は中央2件の平均で、実際の募集価格や将来の成約価格を保証する値ではありません。
- 面積当たりの金額：各募集の賃料・販売価格をそれぞれの専有面積で割り、その値の中央値を算出。「価格の中央値÷面積の中央値」ではありません。賃料は円／㎡・月の整数、販売価格は万円／㎡の小数第1位、面積中央値は㎡の小数第2位に丸めています。
- 階数帯：本稿の比較用区分。方角は管理画面の主たる「向き」欄を使用し、設備欄の文言や間取り図から補完・推定していません。売買3件は向き未確認。日照・眺望・階数や方角だけの価格効果は検証していません。
- 条件を絞った比較表は3件以上の区分のみを掲載。少数の集計であり、全市場を代表する統計ではありません。会員限定募集の部屋番号・個別URLは掲載していません。
- 価格変更：一般公開の募集履歴の直近30記録と該当住戸の公開ページを照合。変化率は（変更後−変更前）÷変更前で算出。現在価格の比較と過去からの価格変化を区別しています。
- 出典：Ansera掲載募集情報、および提供を受けた成約資料8件。成約事例は市場全体の取引件数や当社の仲介実績を示すものではありません。